Bogowie na budowie. Jaką umowę zawrzeć z ekipą remontową, żeby przeżyć

Pierwszy dzień remontu – ekipa przywozi maszyny i materiały. Kolejne dni – praca wre, ale trudno dopatrzeć się postępów. Zbliżamy się do umówionego terminu, tylko, że końca nadal nie widać. Pieniądze za część robót zapłacone, więc ekipa zrobiła sobie przerwę. Co teraz?

Boom na rynku nieruchomości przyczynił się do sprzedaży naprawdę dużej liczby mieszkań. Co za tym idzie, ekipy remontowe mają tyle pracy, że nie nadążają za przyjmowaniem zleceń. Niektóre z nich „po znajomości” mogą wpisać na listę przykładowo za pół roku. Taka sytuacja niestety nie wpływa korzystnie na jakość oferowanych usług. Budowlańcy, niczym bogowie, decydują co zrobią, za ile i w jakim terminie, a kiedy robota idzie pod górkę, zwijają manatki i przechodzą pod inny adres. Zawyżanie cen, prace ciągnące się w nieskończoność czy niedociągnięcia widoczne gołym okiem to tylko niektóre problemy towarzyszące remontom.

Remont to zazwyczaj kosztowna inwestycja. Decydując się na ten krok, poświęcasz wiele czasu, żeby znaleźć wykonawców, którzy cieszą się nienaganną opinią. Przeglądasz fora, zasięgasz języka wśród znajomych, wszystko po to, by mieć pewność, że trafiłeś na ekipę godną zaufania, rzetelnie podchodzącą do obowiązków. Jednak swoich pieniędzy „na słowo” nie powinieneś powierzyć nawet najuczciwszym wykonawcom. Umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie i zawierać jak najwięcej szczegółów, które w przyszłości pozwolą zabezpieczyć interes zleceniodawcy.

Bogowie na budowie. Jaką umowę z ekipą remontową zawrzeć, żeby przeżyć

Jak się przed nimi ustrzec? Rozmawialiśmy ze specjalistami i prawnikami, żeby dowiedzieć się, na co zwrócić uwagę, zawierając umowę z wykonawcą usług remontowych, gdzie dochodzić swoich praw i czy istnieją zapisy, które dadzą gwarancję dotrzymania terminu realizacji prac remontowych.

Wykorzystane w tekście cytaty pochodzą ze strony forumprawne.org.

1. Czy ustna umowa jest ważna w razie sporu z wykonawcą?

„Na dzień odbioru łazienki nie przyniósł ze sobą formularza umowy, więc na remont ścian zawarliśmy umowę ustną, jednak obiecał mi, że następnego dnia przyjedzie do mnie z umową. Oczywiście nie przyjechał, mija obecnie trzeci tydzień, kiedy fachowiec nie ma czasu, a na moje pytania, kiedy wywiąże się z zawartych umów, odpowiada, że łazienkę to on już skończył, a na ściany nie podpisaliśmy umowy i on teraz nie ma czasu.”

Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa o roboty budowlane powinna być sporządzona na piśmie. Forma ta nie została jednak zastrzeżona pod rygorem nieważności, w związku z czym ustną umowę również należy uznać za ważną i obowiązującą. Istotne jest jednak, aby móc dowieść, że taka umowa faktycznie została zawarta. W tym celu warto dokumentować faktury, pisemne wykazy poszczególnych robót, zdjęcia. W sporze z wykonawcą można również posłużyć się zeznaniami świadków. – Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Umowa ustna również będzie ważna, ale w razie sporu może utrudnić wyegzekwowanie roszczeń – potwierdza Aleksandra Grzechnik, radca prawny.

2. Co powinna zawierać umowa z wykonawcą?

Umowa o wykonanie prac remontowych powinna w sposób możliwie jak najbardziej precyzyjny określać przedmiot robót. Dodatkowo, jak wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, powinna określać datę i miejsce jej zawarcia, dokładne oznaczenie stron kontraktu – zleceniodawcę, wykonawcę wraz z osobami reprezentującymi. Istotne jest precyzyjne wskazanie terminu rozpoczęcia prac oraz ich zakończenia wraz z uwzględnieniem kar za niedotrzymanie terminu. Warto zadbać o dołączenie do umowy zobowiązania zleceniodawcy do odpowiedniego przygotowania przedmiotowego lokalu do prac remontowych, wydania niezbędnej dokumentacji i udzielenie wszelkich koniecznych informacji. Umowa także powinna precyzyjnie określać sposób i wysokość wynagrodzenia za wykonane prace oraz termin płatności części zasadniczej i zaliczki. Oczywiście nie można zapomnieć o podpisach stron.

Co powinna zawierać umowa z wykonawcą?

- datę i miejsce zawarcia,
- dokładne oznaczenie stron zawierających kontrakt (zleceniodawcy i wykonawcy wraz z osobami reprezentującymi),
- precyzyjnie określony zakres prac do wykonania i dokładnie oznaczone ich miejsce,
- kosztorys,
- datę rozpoczęcia prac remontowych oraz maksymalny termin ich zakończenia,
- wysokość wynagrodzenia za wykonane prace i sposób płatności,
- zobowiązanie zleceniodawcy do odpowiedniego przygotowania lokalu do prac remontowych i wydania niezbędnej dokumentacji,
- specyfikację wykorzystywanych materiałów i urządzeń wraz z określeniem, kto zobowiązuje się je zapewnić – wykonawca czy inwestor,
- oświadczenie wykonawcy, że posiada odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia oraz dysponuje niezbędnymi środkami techniczno-organizacyjnymi i finansowymi umożliwiającymi wykonanie przedmiotu umowy,
- oświadczenie wykonawcy, że od podpisania protokołu przejęcia terenu robót do daty podpisania protokołu odbioru końcowego, odpowiada za teren budowy,
- oświadczeniewykonawcy informujące o tym, że zobowiązuje się wykonać osobiście prace bądźprzez podwykonawców,
- oświadczenie o udzieleniu gwarancji,
- zapis o karach umownych za niedotrzymanie warunków umowy,
- informację o prawie od odstąpienia od umowy,
- informację o sposobie zabezpieczenia ewentualnych roszczeń inwestora z tytułu wad oddanego obiektu np. kaucja gwarancyjna,
- własnoręczne podpisy stron.

3. Jak rozliczać się z wykonawcą?

„Pod wykonaniu trzech czwartych prac, budowlaniec zażądał większych pieniędzy na dokończenie budowy, bo – jak mówił – robota mu się nie opłaca.”

– Wynagrodzenie wykonawcy można ustalić ryczałtowo lub na podstawie kosztorysu. Ryczałtowo oznacza, że z góry określa się wynagrodzenie za wszystkie prace, a wykonawca nie może żądać podwyższenia zapłaty. Ustalenie wynagrodzenia na podstawie kosztorysu oznacza rozliczanie się na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. W związku z tym, wykonawca może żądać podwyżki wynagrodzenia, jeśli z ostatecznych wyliczeń wyniknie, że prace kosztowały drożej, niż pierwotnie zakładano. W przypadku rozliczenia na podstawie kosztorysu w umowie można zastrzec, o ile maksymalnie może wzrosnąć wynagrodzenie. Jednak wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia za prace, których nie ujął w kosztorysie – wyjaśnia mec. Agnieszka Grzywka-Kulas.

Jak podkreśla radca prawny Agnieszka Roguska-Kikoła, znacznie korzystniejszym dla inwestora będzie określenie wynagrodzenia w sposób ryczałtowy. Praktyka pokazuje, że uiszczenie całości wynagrodzenia dopiero po dokonaniu odbioru końcowego wykonanych prac generuje mniejszą liczbę konfliktów z wykonawcami.

4. Zadatek czy zaliczka?

Zaliczka jest częściową opłatą za usługę, która ma zostać wykonana. Wpłaca się ją na poczet całego wynagrodzenia wykonawcy. Specyfiką zaliczki jest to, że w określonych sytuacjach podlega ona zwrotowi. Natomiast jeśli transakcja została zakończona sukcesem, inwestor wypłaca różnicę między kwotą zaliczki a całkowitą wartością usługi. Zadatek nie jest traktowany jako częściowa zapłata, ale zabezpieczenie wywiązania się z umowy, które ma chronić obie strony transakcji. Najważniejszą różnicą w stosunku do zaliczki jest to, że nie podlega on zwrotowi. Dodatkowo, jeśli umowa nie została wykonana przez jedną ze stron, wówczas strona, która nie odstąpiła od umowy, może dochodzić zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

„Gość nabrał zaliczek celem zakupienia materiałów i zapłaty ludziom (jak nam wciskał), po czym okazało się że nie ma ani pieniędzy, ani materiałów.”

– Zadatek jest formą zabezpieczenia wykonania umowy i klient, który z własnej winy nie wywiązuje się z umowy, nie odzyska zadatku. Jednak jeśli to wykonawca odstąpi od umowy, jest zobowiązany zwrócić klientowi zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka stanowi część przyszłego wynagrodzenia. W razie niewykonania umowy wykonawca powinien zwrócić zaliczkę, chyba że wykorzystał ją na zakup materiałów zgodnie z żądaniem zamawiającego. Jeśli umowa dojdzie do skutku, zaliczka i zadatek są zaliczane na poczet wynagrodzenia wykonawcy – tłumaczy mec. Agnieszka Grzywka-Kulas.